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房地产未出现过全国性泡沫

发布时间:2019-10-16 18:32:07 编辑:笔名

  房地产未出现过全国性泡沫

  (2002/04/26)(2002.16) 近日,中国人民大学教授谢经荣领导的课题组完成了国家社科基金资助课题与国家自然基金重点课题——《地产泡沫与金融危机》。 据课题组研究发现,东南亚金融危机时东南亚各国都有一个共同特征:房地产市场价格在经过一段异常膨胀后,开始下跌;由于房地产价格陡降,造成有房地产金融业务的银行出现呆、坏帐,银行体系运转失灵;最后,汇率机制被破坏,整个国民经济陷入困境。在这个过程中前一时期过量的房地产投资(投机)给以后的金融危机埋下了定时炸弹。外资在1997年开始炒作和接下来撤资是这次金融危机的导火索,多年泡沫经济和地产泡沫破灭。不少银行经营不善、倒闭并引发了亚洲金融危机。同样,今天日本经济的低迷不振是20世纪70年代中期以来长期土地投机形成地产泡沫后的调整过程。实践证明,前期地产泡沫越严重、时间越长,对国民经济的扭曲也就越严重,危害也就越大,调整的时间也就越长。 对于1992年~1993年中国出现“房地产热”这个说法,谢经荣教授认为,中国存在着地产泡沫现象,但是至今尚无明显的论据证明1992年~1993年中国“房地产热”中曾经出现了全国性的地产泡沫。尽管中国地产泡沫现象并不是全国性的、非常严重的,但是在某些特定地区(特别是东南沿海地区)存在着典型的地区性地产泡沫现象。与其他国家出现的情况相似,土地投机是这些地方地产泡沫形成的最直接原因。而政府的宏观调控政策不力,是地产泡沫形成的主要原因。土地供应的双轨制,政府对土地市场的过度干预和干预失灵,以及市场主体结构不合理等原因,推动了土地投机等“市场因素”在地产泡沫形成机制中直接发生作用。而“权力寻租”和法制不健全等因素,则在地产泡沫的形成中起了推动作用。 据谢经荣教授说,新加坡经济在亚洲金融危机中能够幸免于难,所受损失最小,主要原因有三点:一是新加坡政府严格的土地批租制度。根据土地所有权和使用权相分离的原则,新加坡政府只出让土地使用权。政府按规划规定的土地使用性质,先将国有土地有偿出让给有关法定机构,如工业用地出让给裕廊镇管理局,住宅用地出让给建屋发展局等,然后,再由这些法定机构将土地开发后,以招标方式转让给私人开发商及有关私人机构或个人。政府在以招标方式出让土地使用权的过程中,往往不以最高标价为确定中标者的根本标准,而是根据投标者的业绩、建筑设计水准是否满足规划要求等加以综合评价与选择。土地局设有土地稽查员和测量组,负责监督土地使用情况。 二是政府对房地产市场的监管和引导。新加坡政府十分重视房地产业对整个经济发展的调节作用。如1984年新加坡的经济出现衰退,政府便组织大量建房,通过发展房地产业来带动其他产业的发展,减缓经济下降的速度。又如,旅游业是新加坡的支柱产业之一。当旅游业不景气时,政府便大量标售土地,引导建设旅游宾馆,通过供需杠杆的调节,使宾馆的房价下降,并以此来吸引游客,这对经济的复苏起了很大作用。 三是注重法治,金融系统有严格的监管机制。 如何防止地产泡沫的产生,谢经荣教授认为,要在几个方面下功夫:一是要加强对宏观经济形势和政策的监控。宏观经济形势和政策背景的改变,对房地产的影响往往是巨大而深远的。主导产业(例如石油工业)、税制、通货膨胀率、利率,这些都是房地产运行的基础环境,它们的改变,往往会引起其他因素的连锁反应,包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等等。单一的应对措施往往是无能为力的。政府对这些因素进行全方位的监控,制定合适的政策,是防止房地产泡沫的首要措施。 二是要加强对外资的监控。东南亚金融危机及地产泡沫的产生,与外资的引进密切相关。加强对外资的监控,主要应采取以下措施: (1)要以外商直接投资为主,间接投资为辅,以长期外债为主,短期外债为辅,控制外债的总规模。(2) 控制外资投向,鼓励外资投向技术领域,严格限制外商投资房地产和金融资产的规模。(3)在引进外资的同时,还应调整本国的产业结构,培育新的经济增长点,提高生产能力,提高抵御外资冲击的能力。 三是要加强银行监管。推动地产泡沫产生的资金,绝大部分都是从银行流出的。因此,必须加强对银行的监管,包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。 四是要严防房地产投机。房地产投机是房地产泡沫产生的根本因素。要抑制地产泡沫,必须限制房地产投机。限制房地产投机,可以采取以下措施。 ——通过税收抑制投机。政府可以征收空地税、土地保有税,提高囤积土地成本,限制以投机为目的的土地交易。加强土地增值税的征收,限制以转手套利为目的的土地交易。此外,为了限制炒买炒卖房地产,也可限制同一宗房地产在一定期限内的交易次数。 ——通过加强信贷监管抑制投机。投机资本往往来自于金融信贷部门,要从源头上控制投机资本。为此,应该严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率,严格审查房地产抵押贷款的条件。

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