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楼市热了只有喊声北京五月仅二十个新盘

发布时间:2019-11-09 19:42:10 编辑:笔名

“楼市热了”只有喊声 北京五月仅二十个新盘

虽然有多个利好政策刺激,楼市也不断传出涨价声音,但实际上,三四月份的楼市仍处于缓慢复苏当中,被寄予厚望的“红五月”至少在新增供应这个衡量指标上,已经难称满意。亚豪机构的数据显示,5月份即将入市的新盘项目仅有20个,不少开发商选择了推迟开盘或调整营销策略。  数据显示,20个开盘的项目多以老项目后期为主,在价格上并未出现太大波动。业内人士也认为,低价和平价项目仍是销售主力,即便一些热点项目出现了涨价的苗头,也大多是口头吆喝大于实际,价格浮动也多是小幅度的微调。  5月仅20个新盘 楼市供应 “量少”、“价高”  对于习惯了等待更多新盘入市,增加选择空间的购房人来说,今年的“红五月”恐怕会令他们失望了。往年到了5月份,楼市通常已经进入了销售旺季,少则三四十个,多则五六十个新盘项目急于亮相,而今年从三四月份开始,新盘开盘爽约或是低调入市的情况就比比皆是,根据亚豪机构的统计,5月预计仅有20个新盘项目入市,单从新增供应这一个指标上来说,“红五月”已经显得成色不足了。  统计数据显示,5月份预计入市的20个新盘项目,包括了像富力运河十号、紫御长安在内的5个纯新盘,以及龙脉公馆、亦庄·金茂悦、尚峯一號等15个老项目后期。这20个新盘虽然与往年相比数量锐减,但在今年的楼市供应中,却已经称得上丰富了。  根据北京市房地产交易管理的数据统计,自2015年开始,北京商品住宅市场供应一直处于低迷,截至4月上半月,3个半月的时间内仅有34个项目入市销售,即便在市场低迷,观望情绪浓厚的2014年,同期入市项目仍能保持在66个。  为什么利好政策不断,楼市供应却上不来呢?  亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,今年北京楼市始终未出现集中爆发的情况,最直接的原因就是由库存量过高所致。连续数年严厉的宏观调控使得北京商品住宅存量达到历史最高值,在巨大的库存面前,开发商在酝酿开盘时不得不“掂量掂量”。虽有政策暖风加温,但在购房需求尚未全面升温时,一味加推反而会加剧当前库存房源的消化压力,因此,现阶段房企的主要目标是去化已推出的货量,而非急于推新。  另外,从根本原因来看,任启鑫认为,由于土地的不可再生性,在经历了多年的大规模开发之后,未来北京商品住宅的项目入市绝对量必然会逐渐减少,像2009、2010年月度开盘量高达个项目的盛况已经难以重现了。而受到土地成本的推升,新盘项目定价也呈现上升趋势,“项目少、价格高”将成为未来较长时期内楼市供应的“新常态”。  精装+现房大行其道 新盘极力讨好买房人  虽然库存压力山大,高地价在制约着新拿地的项目不敢轻易入市,但为了调动买房人的积极性,开发商们仍是八仙过海、各显神通。能给低价的都在低价出货,不愿做出价格调整的,则纷纷在装修或是房子户型以及现房入市等方面做文章。  在5月份将要入市的20个项目中,有13个项目要么是打出了送精装修的招牌,要么是推出了压箱底的现房产品,来提高项目本身的附加值,吸引买房人。这个比例在20个预计入市的项目当中,占比高达65%。  位于亦庄的改善型住宅项目金茂悦就是迎合购房人需求的典型。本身该项目定位于亦庄区域的高端改善型楼盘,前几期推出的主力户型也为平方米以上的大户型。但在4月份该项目却突然加推了70多平方米的小两居,并且全是赠送精装修。有业内人士就透露,一方面是由于目前新房市场支撑回暖的多是刚性需求,金茂悦户型的变化是为了迎合当前的主流需求。另一方面,该项目周边大户型供应量充足,销售竞争的压力也比较大,因此在同质化竞争的同时,也需要打差异化的奇招来取胜。归根到底,开发商的主动求变,还是为了投其所好,讨好当前的买房人。  任启鑫也认为,与2013年靠精装修+现房“曲线涨价”不同,现在的精装修已经恢复了其本质的意义,就是为了提高项目本身的性价比。尤其是经历了近十年的楼市起起伏伏之后,购房者变得更加理性,对于项目本身的居住功能更为关注。而对于项目来说,在地理位置已定,又不想轻言“降价”的前提之下,对于房子本身做“加法”就成为提升性价比的最佳选择,而精装修也成为展现优势、拉开差距的优选之一。  平时高喊涨价口号 开盘时却慎之又慎  令不少买房人警惕的是,政策不断吹暖风的同时,楼市中关于涨价的声音一浪高过一浪。一些楼盘甚至高调对赌楼市,宣称即将进入涨价通道。  诚然,从历史上看,降息、降准之后,楼市总是伴随着一波上涨行情,但这次是否还能灵验,尚不可知。不过,能够看到的是,当前高喊涨价的项目仅仅是为了赢得关注度,加剧紧张恐慌情绪的口号,真正到了开盘的时候,再乐观的开发商也是慎之又慎。  现实的成交也证明着,目前助推楼市出现回暖行情的也都是低价或者平价开盘的项目。像昌平区的领秀慧谷3月入市时的报价为28500元/平方米,其周边在售项目均价基本已在30000元/平方米以上;首创伊林郡报价17500元/平方米,相比上期报价下滑14%;首开常青藤报价36000元/平方米,相比去年42000元/平方米的报价下滑了14%。  这些项目都是近期楼市成交的主力,也都是老项目后期。而在5月即将入市的新盘中,老项目后期占比近八成,同样表现强势。对此,业内人士认为,一方面,这些项目土地成本的压力相对较小,定价不会太高;另一方面则受制于时间成本的限制,因此在市场回暖初期即踊跃入市,换取销量。  当然,楼市中也出现了一些涨价楼盘,尤其是在通州和昌平区的项目不少都出现了调整,但需要看到的是,这样的调整多是微调,并未爆发性地涨价。例如,通州部分项目涨价,是实实在在的微调。例如,通州销售多年的“神盘”华业东方玫瑰,虽然高调喊出涨价口号,但实际上,只是将在售的C区期房均价从23500元/平方米调到24500元/平方米,而D区的大户型楼王产品,价格则基本保持不变,15万抵40万外送15万家私礼包的优惠也并未取消。  整体来看,即便“3·30”新政力度惊人,开发商仍普遍保持着审慎的态度,或喊涨不涨,或小步微涨,并没有出现爆发式增长。链家地产市场研究部的李巧玲也认为,相关调查显示,新政发布以来,大部分在售项目以“平价走量”为主,价格走势较为平稳,大量涨价的现象并未在北京出现。虽然在需求升温带动下,卖方欲调高价格的倾向非常明显。但是,新房市场的库存问题依然比较突出,这是抑制新房价格过快上涨的主要因素,短期内预计大部分在售新房项目会依然维持相对平稳的价格。  本版文/本报 李桁

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