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保障房突擊戰遭遇資金瓶頸

发布时间:2019-10-12 16:53:53 编辑:笔名

  十二五 期间, 600万套保障房承担着保障民生与稳定调控的双重任务然而住建部一项最新的调查却显示,高达七成比例的大型房企对此 敬而远之 這成為目前保障房建設面臨困局的又一注解

  在始于2010年的房地产调控政策中,除了严厉的差别化货币信贷政策和财税政策外,一个有力的铺垫便是大量的保障性住房将被推向市场

  根据中央的要求,2011年全国要开工建设保障房1000万套,未来五年总计开工建设数量达到 600万套,而这 600万也承担着保障民生与稳定调控的双重任务

  然而一直以来,参与对保障房建设的房地产企业为数寥寥分析人士指出:开发商一直不乐意参与保障房建设,是开发商和政府利益博弈的结果整体来看,目前各地仍约有七成保障房没有开工,资金短缺是最大障碍

  民间廉租

  按照万科企业股份有限公司(以下简称 万科 )的计划,其在广州的万汇楼项目 年的试验期于今年7月到期问题是,这种 民间廉租 模式会否成为日后保障房建设的 样板

  万汇楼是一栋围合式的外圆内方的建筑,位于广州万科四季花园南隅,有282间普通公寓及集体宿舍,以 5平方米的小户型一房一厅、二房一厅为主,整体出租率在90%以上

  据万汇楼管理处透露,万汇楼的租金为400~650元/月,申请入住的租户需满足 月收入2600元以下,且无房无车 与政府廉租房最大的区别是,万汇楼的住户都很年轻,主要是大学以上学历,在广州及周边工作的非广州户籍的外来务工人员,这一群体往往不符合广州市廉租房的申请条件又无力购房

  如何评判万汇楼的租户月收入高低广州万科对此解释,会要求租户签订承诺书,承诺自己符合申请标准,并附上单位开出的收入证明就此而言,这一程序不同于2008年万科所设想的:通过税务部门了解租户的收支水平及变化,对于不符合标准的租户,定期 请 出万汇楼

  事实上,万科何尝不想确保每间房都提供给符合标准的租户,但是难题也摆在面前,作为企业,是难以通过税务或银行系统去检测租户的收入水平的

  同样让万科为难的,还有成本的回收据广州万科介绍,万汇楼的管理人员已精简至6人,但每月租金收入扣除管理运营费用后的利润仅为5万余元包括土地价款1166万元在内的总投资为4624万元,其中1500万元是万科的 企业公民社会 的专项费用,其余 124万元成本需要57年才可以收回

  若以万汇楼的经营模式,大多数开发商只能对保障性住房望而却步

  在现实面前,万科总裁郁亮曾感慨:还没有找到靠保障房赚钱的方法他坦言,保障房建设缺乏制度建设,暂时还没有看到有效的盈利模式, 政府过去承诺会按保障房核定成本的 %~5%,向开发商支付利润,但成本的具体核定方法至今并不清楚

  房地产企业 漠视

  万科的 民间廉租 能否成为 样板 还不得而知,但郁亮的感慨,却在业内引起共鸣早前,远洋地产总裁李明就曾表示,开发商是否会大规模进入保障房,需进一步观察其盈利模式,目前经适房、限价房、廉租房都没有盈利模式,只有公租房有盈利模式,远洋还不会大规模贸然进入,但会高度关注

  十二五 期间, 600万套保障房承担着保障民生与稳定调控的双重任务但一直以来,对保障房建设 高谈阔论 的房地产企业为数寥寥,国资委提出央企参与保障房建设的要求,没有得到央企更多的回应,民企更是对保障房建设 沉默寡言 住房和城乡建设部近日发布的一份房企社会报告显示,在房地产企业百强中,有七成并未参与保障房建设

  对此,房地产业内人士表示,整体来看目前各地仍约有七成保障房没有开工,资金短缺是最大障碍据住建部此前估算,今年1000万套保障性安居工程的建设资金至少需要1. 万亿人民币中央和各个地方政府预计投入5000亿,剩下的8000亿资金缺口则需社会资金的介入然而,利润空间较低还导致保障房建设缺少吸引社会资金魅力

  地产分析师谢逸枫表示,开发商一直不乐意参与保障房建设,是开发商和政府利益博弈的结果保障房开发利润未达到开发商的利润底线,商品房开发利润基本在 0%以上,而保障房的利润处于5%~10%之间,相对于商品房来说,建保障房利润低,很难让开发商心动另外,保障房不可以上市交易的制度,让开发商感到保障房价格很难上涨,影响利润空间

  中国2010年的固定资产投资总规模达到了27万亿元,2011年应该超过 0万亿元,在其中分出1. 万亿元应该不是难题 中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任李嘉欣同时强调,保障性住房的症结在于,调动地方政府的积极性

  6月14日,住建部发布的消息显示,截至5月底,全国1000万套保障房建设任务的实际开工率为 4%这意味着,按照住建部11月前全部开工的计划,接下来的6个月里,要开工700万套

  中央或兜底保障房融资难

  时至今日,资金不到位成为保障房开工率较低的 罪魁祸首 ,相关部委不得不重新研讨保障房建设融资方案,企业债和504亿的地方债成为保障房建设的最新支持,住房公积金用于保障房建设的试点扩大也在酝酿之中虽然保障房建设的资金压力可以得以缓解,但缺口依旧明显,好在社保基金即将伸出援手

  此前,全国社保中心理事长戴相龙曾表示,2011年社保基金主要会增加对社会保障房的投资,大约占投资比重的5%,约几百亿的规模社保基金在南京保障房建设和天津保障房建设各投资过 0亿,戴相龙近日还表示,社保基金还会选择其他城市继续投资,不过,他也强调,社保基金不是保障房建设的主力

  5月初,国资委下发了《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》,要求央企积极参与保障房的开发建设目前,北京、广州、陕西、河南、山西等地已经公开表态或出台相关政策,鼓励企事业单位利用自有土地建设保障房

  6月28日,国家发改委办公厅发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业,通过发行企业债券进行保障性住房项目融资

  今年的融资任务算勉强分配下去了,接下来就是落实和突击700万套开工,可以预计三季度是保障房大干快上的阶段 不过,有业内人士对今后4年的融资任务开始担心

  大多数研究机构认为,今年1000万套的开工任务是可以完成的不过,今后的续建,还有2012年的1000万套,会让明年保障房的资金需求远超今年,而所有可能出现的麻烦,最后都要中央政府兜底

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